私は現在都内で開業医をしていますが、同時に不動産投資家もしています。今年で始めてから3年になりますが、区分マンション投資が医師にオススメな理由ついて記事にします。
不動産投資の種類
ざっくりですが、不動産投資のジャンルは次のような区分になるかなと思います。
私はこれまで区分マンション投資とREITに対して投資を行ってきました。REITは不動産を商品とした投資信託ですので、投資分野としては株式投資に含むとしてここでは詳述しません。
また残念ながら他の項目についてはノウハウを持ち合わせていませんので、今回の記事では区分マンション投資についての話が中心になります。
私が不動産投資を始めた理由
「金持ち父さん貧乏父さん（ロバート・キヨサキ著）」を読んでからというもの、不労所得を得たい、お金に働いてもらいたいという思いでいろいろな投資を試しました。
株式投資、投資信託は非常に始めやすく、投資初心者には最適です。ただ私は生来のチキンボーイで、損切りや利確がうまくできず、常に株価が気になって本業そっちのけになってしまう有様でしたので株式投資には不向きなのだと思い至りました。
一般的に言っても、医師が診療の忙しい合間を縫って、こまめに株取引をするのはかなり骨が折れることだと思います。
そこで投資の王道であり、値動きが株式よりもずっと少ない不動産投資を行うことにしたのでした。
不動産投資の利点はインカムゲインとレバレッジ
投資からの利益の上げ方には、大きく分けてキャピタルゲインとインカムゲインがあります。
キャピタルゲイン：買った値段より高く売ることで利益を出す方法
インカムゲイン：投資したものから定期的に利益が入ってくる方法
株式投資で例えれば、株の売買で得た利益がキャピタルゲイン、配当金収入がインカムゲインに当たります。
株取引に疲れていた私はインカムゲインで収益を上げるシステムが最も自分に合った投資法ではないかと感じていました。家賃収入はまさにインカムゲインですので、それがすごく魅力に感じて不動産の勉強を始めることになりました。
さて、不動産投資自体の利点として、投資資金に銀行融資が使えることが挙げられます。レバレッジ（テコの原理のこと）といいますが、少ない自己資金であっても物件を購入して投資を始めることができます。これは株式投資にはない大きな利点です（為替取引のFXは除く）。
私の場合はそこまでレバレッジを効かせず自己資本比率が約50%になるようにしました。ある程度まとまった資金が手元にあったことと、各種費用・税金を支払っても手元に収益が残るように計算した結果、そのように判断しています。
自己資本が大きいと年間投資利回りは減りますが、これまでのところ確実に利益を確保できています。
区分マンション投資にした理由
不動産投資に関する本を読み漁り、私が理想とする不動産投資の条件は以下のようになりました。
- 空室リスクが少ない駅近物件
- 人口増加している都内主要17区
- 次の買い手がつきやすい小型物件
- 一棟ものはポートフォリオの分散ができない
- 開業を視野に入れ借り入れはほどほどにしたい
- 新築はプレミア価格なので中古物件に
こういった条件を満たすものとして、都内の中古区分マンション投資（ワンルーム）ということになったのでした。
不動産仲介業者との出会い
先輩医師が利用しているという仲介業者に早速面談に行きました。
それまで不動産会社に対するイメージはあまり良いものではありませんでした。飛び込みの営業電話とかで「節税になりますよー」とかたくさん聞かされていて、ものすごい胡散臭い人種なのだと思っていたのです。
いろいろ話を聞くと、その不動産会社は電話営業は一切やらず、お客さんからの紹介で顧客を増やしているとのこと。そして営業の方自身も不動産投資をして、不労所得を得ているとのこと。
身銭を切って投資をしている人の話は非常にリアリティがあり、とても為になったのを覚えています。そして、その営業さんと一緒に投資を始めることにしたのです。
不動産投資を始める場合、信頼できる不動産仲介会社の存在は不可欠です。不動産投資をしている知り合いからの紹介や、複数の会社を比較検討して決めると良いでしょう。
物件の立地は駅近は最強！
私が所有する物件は2件ですが、いずれも都内主要17区の駅徒歩5分以内の立地です。
物件自体は築浅と呼ばれる、建ててからおおむね10年以内の建物ですが、退去がでてもすぐに新規の入居者がつきました。
不動産投資でインカムゲインを得る場合の主要なリスクは次のものです。
- 空室
- 家賃の値下がり
つまり立地がいいだけで借り手がつきやすく、これらのリスクを低減することができます。加えて収益物件であれば買い手がつきやすいので、場合によってはキャピタルゲインを得ることができるかもしれません。
まとめ
物件の管理や客付けは全て不動産管理会社がやってくれますので、不動産投資にかける手間は他の投資法に比較して非常に少ない印象があります。実際、私が不動産投資のために割いた時間はこの1年のうち30分くらいだったと思います笑。忙しい医師が資産を増やす方法として、区分マンション投資は非常にオススメです。
